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太阳宫公园(北京半日游最佳去处)

频道:家有妙招 日期: 浏览:1260

Hi,大家好,我是北京楼sir,很高兴认识你!从今天起,我们就是朋友了!

以后,有任何买房问题,都可以问我,也可以进我们的买房交流群,聊聊北京房价,聊聊北漂生活......

今天,是楼sir更新的第一篇文章,想来想去,不知道写点啥好,要不然,我们来聊一个很热门的地块吧—— 太阳宫029地块

文章的开头,楼Sir先说说我对这个地块的看法:

1)区位、交通、商业、医疗,顶配。

2)价格优势,很明显。

3)占地约2.7万平,体量太小。

4)分校划片,好学位紧张,是否能读到好学校,不确定性大。

5)项目具体规划还未公布,产品、户型如何无法评价。

那说到这个地块呢,我们先来看一张被传到“包浆 的户型草稿图。

◎ 网传户型图

从草稿图来看,属于典型的四叶草户型,165平米的面积,拥有南向11米的面宽,算是中规中矩,甚至过于普通。

但如果我说,这个户型图的位置在北京,在北京的东北三环,在北京的东北三环的太阳宫,你会不会顿时觉得真香?

今年北京集中土拍,两个批次成交的31宗土地中,最受瞩目的地块,太阳宫029一出场便是王炸。

◎ 地块所处位置

自6月1日,太阳宫地块被中建二局旗下 中建玖合 成功拿下,关注度一直居高不下,关于项目如何设计,怎么建设,何时入市的讨论不绝于耳。

◎ 北京楼Sir 现场拍摄

最新的消息是,7月26日,太阳宫029取得立项批复。于是,已被盘过无数次的网传165户型草稿,又被拿出来“鞭尸”。

为什么呢?因为到现在为止,除了立项批复,具体的项目信息都还未官宣。

◎ 图源:朝阳区人民政府官网

目前,坊间传中建玖合太阳宫一共规划 10栋楼 ,有高层也有洋房,约 412套 房源,九月底十月初便会入市。

当然,一切都得等项目规划下来才能见分晓,一手好牌打稀烂的故事,我们又不是没见过。

项目售楼部大概八月中旬就对外开放了,位置在太阳宫玫瑰里,届时楼Sir也会带大家去一探究竟。所以,想要了解项目更多信息,一定要关注楼Sir!

要说这太阳宫029地块,为什么在没确定归属前,就被这么多人盯着?

还不是因为人家在娘胎里就含着“金钥匙”。除了2.7万平的用地规模小点之外,其他方面,不管是位置、交通、配套甚至是价格都极具诱惑力。

交通好方便

北京、朝阳、东三环、太阳宫,这几个关键词便保了029地块“一生富贵”。

从地铁十号线 太阳宫站 A口出来,绕过正在修建的地铁17号线北段,就是中建玖合029地块位置。

如果这个项目按照预设的2025年-2026年交房,那必然业主能实现妥妥的 “地铁零距离”、“双地铁交汇” 的愿望。

◎ 地块现状 目前还未有明确动工迹象

◎ 按照北京发改委的规划 17号线2022年底会开通

当然,能花两千来万买房子的人,肯定都会有私家车,且不止一辆。这项目开车也很方便,毗邻京承高速、三环路、四环路、机场高速等城市主干道。

楼Sir在找029地块的时候,被40度高温热昏了头,因为走错路,问了一位从圣馨家园出来的老大爷,他说可以打车过去,因为这边除了交通管制,就没堵过车。

为什么呢?太阳宫这个片区很神奇,没有大型的写字楼,住宅基本上也属于中高端产品,再配上发达的交通网络, 楼Sir觉得那位老大爷说得对。

◎ 太阳宫029地块东侧道路

配套很成熟

太阳宫029地块为什么关注度这么高?你去地块周围转转就知道,它身边全都是成熟的不能再成熟的配套。

先说商业,远了咱不说,项目旁边就有两个大型的商业体, 太阳宫广场 、以及 凯德MALL

◎ 029地块旁边太阳宫广场

◎ 029地块旁边凯德MALL

再说公园, 029地块相邻的公园,两处公园,第一个是 安馨花园 ,不用过马路、不用等红绿灯,300米就能到达。

但安馨花园比较小,与029地块一条马路之隔,还有太阳宫片区最大的公园, 太阳宫公园 以及 太阳宫体育公园 。楼Sir亲身去感受了一下这两个公园,是真大呀!

029地块周围

◎ 029地块对面的太阳宫公园

这些商场、公园配套,就是楼Sir用腿丈量的,家门口的“福利”。更别说什么半小时生活圈内的配套了。

医院方面,太阳宫片区有一个 太阳宫医院 ,一甲。五公里范围内,有首都 医科大学附属北京安贞医院 、中日友好医院、中国中医科学院望京医院。

价格太香了

从目前板块的房价来看,一二手倒挂,最高能有4W/㎡的差价!一手房买到即赚到,你说香不香?

中建玖合拿下太阳宫地块时,销售指导价定在了 13万/㎡ ,加上政府持有的10%产权,实际售价仅在 11.7万/㎡ 左右。

要知道,目前太阳宫片儿区的二手房整体挂牌均价已经达到了12.3万/㎡。

◎ 来源:贝壳找房

此外,地块周围便是曾经叱咤风云,如今魅力依然不减的太阳宫四大神盘,地块西南方向的 丰和园 火星园 二手房挂牌均价达到13.5万/㎡,13.6万/㎡,而再向西北望去便是挂牌均价每平16W+的 红玺台 太阳公元

◎ 板块二手房价挂牌价情况 来源:贝壳

距离太阳宫地块不到3公里的霄云路8号,便是大名鼎鼎的豪宅 缦合北京 ,到目前还在卖新房,均价16.7万/㎡。

这么比起来,11.7万/㎡还贵吗?还真不贵,妥妥的价格倒挂新盘。

学校很香,但是......

楼Sir在探029地块的时候,起初定位定在了中国人民大学附属中学朝阳学校,但到了位置死活找不到地块。不是就在学校旁边吗?

◎ 中国人民大学附属中学朝阳学校

后来才明白,朝阳学校和朝阳分校,一字之差,却是两码事,紧邻029地块的是, 人大附中朝阳实验学校 ,以及 人大附中朝阳分校


◎ 029地块附近学校情况

事实上,这算是北京多校划片政策出台后的“朝阳特色”了。

真实情况是,目前,朝阳区虽已经实行多校划片,不过还是非常接近于单校, 本校学位不够,那便一校多址,开分校。

◎ 人大附中朝阳分校

当然,这些所谓的名校分校,有的是直接开分校,有的是吸收现有的渣校。当名校本部学位不够,便只能接受调剂到分校,这些分校水平如何,自然就见仁见智了。

人大附中朝阳学校便是如此,据楼Sir了解,人大附朝阳学校小学一年级,已经有22个班了。前文中提到的太阳宫四大神盘,对应的便是人大附中朝阳实验学校,目前也处于 超饱和状态

人大附中朝阳分校在2020年也开始小学部招生,但名额卡得很死, 只有60个名额 ,而且是全朝阳招。

太阳宫029地块的将来小区,部分概率能上人大附朝阳实验,部分概率上朝师附小。但这部分概率有多大,还真不好说。因为目前该片区生源早已经处于超饱和状态,未来是否能入学,谁都不敢打包票。至于初中,小学都处于超饱和状态,初中只能自求多福了。

同样预算,还能买哪里?

太阳宫地块(项目)这么好,是不是就无可取代了呢?其实也不是。

如果出于学区房考虑,楼Sir也分析过太阳宫029项目建成小区后,会有一定的概率上人大附朝阳实验与朝师附小,而分校划片同在这个区域的,有2008年建成的 圣馨家园 ,二手房挂牌均价才8.9万/㎡。还有与029地块价格相近,2012年建成的 冠城大通澜石 ,挂牌均价12.1万/㎡。

◎ 圣馨家园实景图

当然,如果单纯考虑学区,与太阳宫片区相邻的 芍药居板块 ,更具学位优势。比如,芍药居地铁站旁边的 芍药居2号院 ,二手房挂牌均价才9万/㎡,人家的多校划片可是划在了人大附中朝阳学校。

◎ 来源:2022年朝阳区居住地对应学校查询系统

如果不考虑学区,仅考虑位置,那似乎可选择性更多。

比如,同样太阳宫地铁站出来,同样毗邻太阳宫公园的 新纪家园 ,二手房挂牌均价也才9万/㎡。

而挨着太阳宫广场的 万方景轩 ,二手房挂牌均价也就9.5万/㎡而已。

四大神盘之一的火星园,西边那几个小区,挂牌均价都也都没超过10万/㎡吗,多看看。

来源:贝壳找房

所以,楼Sir建议:太阳宫029地块项目具体规划问世后,打算以学区房入手的,需要静下心来好好想一想。如果不为学区,那就再等等,看了项目规划与户型后,与周边二手房做个对比,再做决定。

到时候,如果是真喜欢,那也别犹豫,存好钱,准备摇号吧。

关于太阳宫029项目,你有什么想说的,或者想问的,欢迎留言问我!我们一起来聊聊吧!